건설공사의 특징

• 건설공사는 시설물을 설치·유지·보수하는 공사, 시설물을 설치하기 위한 부지조성공사, 기계설비 기타 구조물의 설치 및 해체공사 등을 말하는 것으로서, 건축주의 의뢰에 의하여 설계자가 설계도면을 작성하고, 시공자가 그 도면에 따라 공사를 시행하게 되는데, 소규모 건설공사라고 하더라도 그 시공에 있어서 기초부터 내장에 이르기까지 수많은 자재가 사용되고 다양하고 세분화된 각종 공사가 공정에 따라 순서대로 진행되어 완공에 이르게 됩니다.
• 이처럼 건설공사는 상당한 시간에 걸쳐서 복잡 다양한 공정을 거쳐 이루어지고 자재나 시공기술도 다양하며 그에 따라 가격도 천차만별일 뿐만 아니라 건축주나 설계자 및 시공자가 느끼고 선호하는 경향이 상당히 다르므로, 시공 도중에 설계나 공사계약 당시에는 전혀 예측하지 못한 문제점이 발생하는 경우가 많으며 공사가 완공된 경우에도 하자가 생기는 사례가 많고, 이로 인하여 분쟁이 발생할 위험도 매우 큽니다.
• 따라서, 건설공사에 있어 분쟁을 예방하기 위하여는 건축업자에게 모든 것을 믿고 맡긴다거나 그가 다 알아서 해줄 것이라는 마음 자세에서 벗어나, 설계를 의뢰할 때부터 시공과정을 거쳐 공사가 완공될 때까지 건설의 모든 공정을 철저하고 꼼꼼히 점검하고 이를 명확히 한 다음 세세한 부분까지 서면으로 작성하여 상대방의 확인을 받아 두고 객관적 증거를 확보하여 두는 것이 필요합니다.
• 아래에서는 건설공사에서 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위하여 건축주가 계약체결시 또는 시공시에 주의하여야 할 사항을 알아보고, 건설공사에서 자주 발생하는 분쟁유형에 대하여 소개하고자 합니다.

계약 체결시의 주의사항

• 건축주는 설계를 의뢰하기에 앞서 자신이 계획하는 규모와 취향에 맞는 건축내용을 구체적으로 정한 다음, 설계자가 자격과 능력을 갖추었는지를 확인하고 설계계약을 체결하는 것이 좋습니다. 통상 건축사에게 설계와 감리(감리는 시공이 설계도서의 내용대로 제대로 수행되는지 여부를 확인하여 관리하고 이를 건축주에게 보고하는 업무를 말합니다)를 함께 계약하고, 시공을 건축업자에게 도급을 주는 경우가 일반적입니다.
  간혹 설계부터 시공, 감리까지 모두 동일업자에게 도급을 주거나, 시공업자에게 설계를 맡기는 경우가 있으나, 이러한 경우 일에 대한 견제와 감독이 제대로 이루어지지 않아 분쟁이 발생하기 쉬우므로 바람직하지 않습니다.
• 건축주는 설계자에게 자신이 계획하고 있는 공사비예산과 자신이 원하는 건축내용을 구체적으로 알려주고, 이에 대하여 설계자와 의견을 교환하여 세세한 부분까지 협의를 하는 것이 좋습니다. 설계진행과정에서 최소 2회(기본설계 완료 후와 건축허가 제출 전) 이상은 설계자로부터 설계내용의 설명을 듣고 자신의 생각과 다르게 설계된 부분을 수정하고, 설계내용을 숙지하는 것이 필요합니다.
• 시공자를 선정함에 있어서는 시공능력을 갖추었는지를 반드시 확인하고(시공자가 시공한 건물을 답사하고 그 건축주의 의견을 물어보는 방법도 있습니다) 가능한 한 사업자등록증이 있는 사업자를 선정하며, 시공자와 도급계약을 체결하기 전에 미리 설계자와 논의하여 공사의 사소한 부분까지 명시적으로 정리한 다음, 시공자가 이러한 내용과 도면을 근거로 세세한 부분까지 감안하여 견적을 하도록 하는 것이 좋습니다.
  시공자와 공사계약을 체결함에 있어서는 건설교통부에서 고시하는 건설공사표준도급계약서, 표준시방서를 사용하는 것이 바람직합니다. 공사계약은 평당가격으로 하지 말고 공사비의 세부적 내역서를 반드시 첨부하되, 자재의 종류나 등급, 단가, 시공방법, 시공할 부분을 구체적으로 기재하여야 하고(자재의 경우 품질에 따라 가격이 다양하므로 상표명까지 기재하는 것이 바람직합니다), 공사대금에 관하여는 금액, 지급시기(공사의 진행 정도에 따라 몇 회에 나누어 언제 지급할 것인지), 부가가치세 포함 여부, 지체상금률, 지급방법 등을 반드시 정하여야 하며, 전기·수도·가스 등의 인입 관계비용, 위법 발생시 이행강제부담금, 인허가 등에 필요한 각종 공과금 등을 누가 부담할 것이지 여부도 정하는 것이 좋고, 정해진 사항은 반드시 계약서에 구체적으로 기재하여야 하겠습니다.

시공 과정에서의 주의사항

• 건축주는 시공과정을 주요 공정별로 상시 점검하는 것이 필요합니다. 만일 시공자와 의견에 차이가 있는 부분이 있으면 사소한 부분이라도 협의를 충분히 하여야 하고, 잘못된 시공이나 미심쩍은 부분을 발견하였을 경우에는 이를 즉시 시공자에게 문의하여 해결하며, 협의 내용은 반드시 서면으로 정리하여 쌍방의 확인내용을 기재하여 놓고, 잘못된 시공부분은 사진을 찍어두는 등 객관적 증거를 확보하여 두는 것이 좋습니다. 또한, 건축주는 감리자에게 시공과정에 대하여 확실한 점검을 요구하는 등 감리자를 적극적으로 활용하는 것이 바람직합니다.
• 시공 도중 당초의 설계 및 계약내용과는 다른 변경사항이 발생한 경우에는 변경하게 된 원인을 찾아 변경시공의 내용 및 범위와 그로 인한 비용의 증감 여부를 확정하고, 그 비용의 부담자를 정하여야 하며, 구두로 합의한 것은 후에 인정받기 어려우므로 작은 부분이라도 반드시 서면에 기재한 다음 쌍방의 확인 서명을 받아두는 것이 필요합니다
  또한, 건축주가 변경된 공사에 관련된 비용을 지급할 경우에는 원래의 공사대금에서 공제되는 것인지를 명확히 하고 반드시 시공자로부터 확인받아 두어야 합니다.
• 설계자는 건축주로부터 제시받은 조건, 예산을 고려하여 기본설계도면(허가도면)을 작성하고 이를 토대로 시공자가 실제로 공사를 수행하는 데 필요한 실시설계도면(공사도면)을 작성하는데, 실시설계도면은 추가공사나 변경시공이 있을 경우 그 수량 등을 산정하는 기준이 됩니다. 또한, 시공자는 시공 중 또는 완성단계에서 건축물의 실제상황을 나타내는 시공상세도면(준공도면)을 작성하는데 이 도면은 하자보수나 유지관리의 기본이 됩니다. 건축주는 설계자나 시공자가 위와 같이 수량산정, 하자보수 및 유지관리의 기본이 되는 도면들을 제대로 작성하였는지 확인하고, 이를 인수받아 잘 보관하여야 합니다.
• 공사가 중단되는 일이 발생하거나 공사가 끝난 경우에는 반드시 당시의 건축물의 상태에 관하여 객관적인 증거를 확보하여야 합니다. 사진이나 비디오 촬영 등도 유용하고, 감리인의 세부감리를 받아 현장확인서를 받아두는 것도 좋습니다.
• 공사가 완료된 경우에는 시공자와 함께 미시공 또는 잘못 시공된 곳이 있는지 확인하여 그 처리를 협의하고, 각종 인허가·사용검사 등을 확인하며, 시공자로부터 하자이행증권을 교부받고, 건축주가 기왕에 지급한 공사금액을 정산한 후, 별다른 문제가 없는 경우에 잔금을 지급하는 것이 바람직합니다. 이때 설계자 또는 감리자의 도움을 받는 것이 좋습니다.

자주 발생하는 분쟁유형과 유의사항